기존 주택 담보 대출이 1억 원을 초과하면 다른 은행으로 대출을 갈아타는 것이 불가능해졌어요. 소유권 이전 3개월이 지난 주택에 실행되는 주담대가 생활안정 자금으로 분류되어 한도가 1억 원으로 제한되기 때문이에요.

• 수도권 아파트 보유자 대부분이 타행 대환이 사실상 불가능해졌어요.
  

• 같은 은행에서 대출을 갈아타는 경우에도 만기가 30년으로 제한돼요.
  

• 금융사 간 금리 경쟁 유인이 사라져 시장 전체 금리가 낮아질 요인이 줄어들어요.
  

• 정책이 오락가락하여 혼란스럽다는 목소리가 나와요.
  

6월 27일 대출 규제로 인해 수도권 아파트 보유자의 주택 담보 대출, 타행 대환이 사실상 막혔다는 소식이에요. 소유권 이전 3개월이 지난 주택에 실행되는 주담대가 생활안정 자금으로 분류되어 한도가 1억 원으로 제한돼요. 이는 전국 주담대 평균 잔액이 1억 5천만 원 수준인 것을 감안할 때, 특히 수도권 차주들에게 큰 영향을 미칠 거예요. 금리 경쟁 유인 감소와 더불어, 2020년 저금리 시기 혼합형 주담대 차주들의 어려움이 예상돼요. 이 글에서는 변화하는 부동산 정책이 실수요자에게 미치는 영향을 분석하고, 대출 전략 수립에 필요한 정보를 제공할 거예요.

1. 🏘️ 수도권 아파트 보유자 대출 규제 변화

수도권 아파트 대출 규제

수도권 아파트 대출 규제에 대해 알아보세요.

• 6월 27일 시행된 대출 규제로 인해 수도권 아파트 보유자의 주택 담보 대환이 사실상 막히게 되었어요.
  

• 은행들은 내부 시스템을 변경하여, 기존 대출이 1억 원을 초과하는 경우 다른 은행으로의 대출 갈아타기를 제한했어요.
  

• 같은 은행 내에서는 대출을 갈아타는 것이 가능하나, 다른 은행으로 옮기려면 생활안정 자금으로 제한되어 1억 원 한도 내로만 가능해요.
  

• 규제의 핵심은 소유권 이전 후 3개월이 지난 주택에 대한 주담대가 ‘생활안정 자금’으로 분류되어 제한이 적용된다는 점이에요.
  

수도권 아파트 대출 규제

• 대환 대출은 주택담보대출 실행 후 6개월이 지나야 가능하지만, 현재 타행에서는 1억 원 이상 대환이 어려운 상황이에요.

• 전국 주담대 평균 잔액이 약 1억 5천만 원으로, 대환이 어렵다는 문제가 존재해요.

• 특히 수도권 차주는 평균보다 높은 잔액을 보유하고 있어, 대부분의 수도권 아파트 보유자가 타 은행 간 대환이 사실상 불가능해요.

• 같은 은행 내에서도 대출 만기는 30년으로 제한되어 있어, 30년 이상 만기를 유지하던 차주의 부담이 커요.

• 2020년 초 저금리 시기에 혼합형 주택담보대출(5년 고정 후 변동 전환)을 받은 차주는 더 어려움을 겪고 있어요.

• 당시 평균 금리는 2.45%였으나, 현재는 4%에서 5%로 상승하며 부담이 증가한 상태예요.

• 대출 금리가 3.96%에서 4.52%까지 차이 나는 상황임에도 불구하고, 다른 은행으로의 대출 이전이 사실상 어렵게 되었어요.

• 금리 차이로 인해 1억 원 대출 시 연간 약 50만 원의 금액 차이가 발생하는데, 이에 대한 선택권이 사라졌다고 지적돼요.

• 최근 금리 인상으로 인해 대환 대출 및 상품 교체가 제한되면서, 실수요자들이 큰 불만을 표출하고 있어요.

• NH농협은행의 경우, 상반기 가게 대출 규모가 컸기 때문에 대환 대출이 아예 중단된 상태임을 알 수 있어요.

  

  수도권 아파트 대출 규제

• 전체 가게 대출 규모에는 영향을 주지 않는 대환 대출이지만, 금리 또는 만기 조건 변경을 제한하고 있어 실수요자 선택권이 훼손되고 있다라는 비판이 제기되고 있어요.

• 타행으로의 대환이 사실상 어려워지면서 금융사 간 금리 경쟁 유인도 사라지고 있어요.
  

• 은행들은 타행 대환이 막히면서 고객 유치를 위한 금리 인하의 필요성을 느끼지 않게 되었어요.
  

• 이로 인해 시장 전체의 금리 인상 압력이 줄어들고 있어요.
  

• ⚖️ 정책 혼란과 규제 변화

  • 법계에서는 정책의 변화와 일관성 부족에 대한 혼란이 제기되고 있어요.
    

  • 올해 초 가게 대출 총량 규제 시 일부만 반영하는 등 대환 대출을 장려했던 시기가 있었지만, 지금은 타행 불가, 자행만 가능하다는 입장으로 바뀌었어요.
    

  • 금융당국 관계자는 자인 대화는 가능하다고 하면서도, 규정 변경 계획은 없다고 밝혔지만, 현장에서는 아직 규제 혼선이 계속되고 있어요.
    

• KB 국민은행의 KB 국민망 대출과 우리은행의 상생 울케어 대출 같은 서민금융 상품이 이번 대출 규제의 연소득 내신용 대출 예외 대상에 포함되는지 명확하지 않아요.

• 정책금융인 햇살론 등은 서민금융으로 명확히 분류되지만, 은행 자체 상품은 서민금융 범주에 포함되는지 판단이 애매해요.

  

  수도권 아파트 대출 규제

• 현장에서 이러한 상품의 서민금융 범위 여부에 대해 명확한 기준이 부족하여 판단이 어렵다고 해요.

• 📈 6월 가게 대출 증가 및 은행권 주담대 반등

  • 6월 가게 대출이 전월보다 6조 5천억 원 증가하며, 8개월 만에 최대 증가 폭을 기록했어요.

  • 특히 은행권의 주택담보대출(주담대)가 6조 2천억 원 증가해 대출이 활발히 늘어난 상황이에요.

• 📝 금융당국의 대출 관리 방침과 감시 강화

  • 금융당국은 대출 증가세가 당분간 지속될 가능성을 보고, 월별 및 분기별 총량 규제 이행 여부를 재평가하기로 했어요.

  • 사업자 대출의 용도 외용 여부 전수 조사를 실시하며, 규정 위반 시 대출 제한 조치를 취할 방침이에요.

  • 수도권 규제 지역 내의 주택 담보대출 전입 의무와 자금 출처와 탈세 여부 점검도 강화할 예정이에요.